一個萬億級“風口”正在被打開，小（xiǎo）鎮+田園綜合體

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           此番以綠城為代表的（de）商業地產商發力特色小（xiǎo）鎮有（yǒu）著相關的政策背景：國家大力推動現代農業和新型城鎮化的背（bèi）景下，未來農村將成為以現代農業（yè）為支（zhī）撐（chēng）的小村鎮；現 代（dài）農民和休閑（xián）度假高（gāo）端消費（fèi）人群（qún），對住宅的（de）需求也將會（huì）迅速增加。  隨著鄉村逐漸向城鎮化靠攏；建設部、國家發展改革委、財政部明確（què）提出，到2020年，將培育1000個左右特色小鎮；加速農業地產的發展。據（jù）官方（fāng）的定義，“特色小鎮”是“具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平台”。其既不同於建製鎮、工業園區（qū）、經濟開發區、旅遊區，又不是四者的簡單疊加 。

從綠城建設建設的特色小鎮來看，所謂特色小鎮並非城鎮化建設中一般意義上的小（xiǎo）鎮，而是有（yǒu）著鮮明的特色，其與建製鎮，工業開發區、旅遊區（qū）功能定位不同的一種城（chéng）鎮化模式。通（tōng）常，特色（sè）小鎮擁（yōng）有以下（xià）特點：

1. 特色之一：通常（cháng）在上海，杭州，北京等產業基礎好的城（chéng）市周邊，距離城市中心（xīn）30到50公裏。

2. 特色之二：不隻是地產開發，而是把（bǎ）支撐小鎮的基礎農業包含在內。

3. 特色之三：模式創新：基礎農業配套&為返（fǎn）鄉創業的人提供產權保障，有效抑製（zhì）人口流出。

4.特色之四：在建（jiàn）築規劃中，90%的是住宅（zhái），預計售價1萬/平米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和（hé）文化等。

1.老齡（líng）化背景（jǐng）下的“銀發（fā）經濟”。世界銀行相關（guān）數據預測：2025年，我國60歲以上老人將達到3億，占比例為百（bǎi）分之21，65歲（suì）以上老年人（rén）比例也將達到百分之13.7，接近深度老齡化社（shè）會。城市緊張的交通狀（zhuàng）況，汙濁的空氣，使其並（bìng）不適合養老。而周邊小鎮和（hé）鄉村（cūn）顯然成為養老的理想之地。

2.大城市承載力日益受（shòu）到（dào）挑戰。2016年，北京五（wǔ）區公布人口上限，這標（biāo）誌著以北京為代表的大城市人口數量已經開始逼近人（rén）口上限。大城市病，指的是在大城市裏出現的人口膨（péng）脹、交通擁（yōng）擠、住（zhù）房困難、環境惡化、資源緊張等“症狀”。由於中國一些大城市的“城市病”日（rì）益嚴重，很（hěn）多（duō）上班族不（bú）得不逃離“北上廣，到二三線城市尋求新發展。環境汙（wū）染同樣嚴峻，2013年，“霧霾”成為年度關鍵詞。不僅（jǐn）僅是霧霾，大城市（shì）病還體現在戶籍歧視（shì），入（rù）學（xué）難，資源緊張等，城市（shì）的承載力已經遭遇空前挑戰。很（hěn）多城市中產階層渴望在城市周邊有自（zì）己的一塊地或者農莊，可以在緊張的工作（zuò）之餘（yú），享受田園生活。

3.城市生活節奏快，人們（men）對“慢生活”需求增加。筆者曾經（jīng）對某二線城市周邊的房地產市場進行（háng）考察，結果（guǒ）發現周邊的別墅雖然價格不菲，但生意十分火爆。這體現了人（rén）們對城市快節奏生活的厭倦和慢生活的向（xiàng）往。特色小鎮正好能迎合這一需求。

4.地理空間布局和產業布局的需（xū）要。隨著城市的日漸擁擠，承載力（lì）日趨緊（jǐn）張，城市一些（xiē）特色產業向周邊轉移成為大勢所趨。未來（lái），一個行之有（yǒu）效的辦法就（jiù）是（shì）在大城市周邊，形成若幹具有產業特色，呈衛星狀環繞城市周邊的地理形態。這（zhè）樣，既可以將一些產（chǎn）業分離出去，發展周邊經濟，又可以緩解大城市的壓力，其離城數十公裏的距離（lí）又可以使得其可以共（gòng）享城（chéng）市的（de）教育、科技（jì）等資源和發展紅利（lì）。實現協調發展。

5.農民（mín）回流與產業空白（bái）的矛（máo）盾凸顯特色小鎮的（de）必要性（xìng）。與（yǔ）沿海地區出現民工荒同（tóng）時出現（xiàn）的是，大量農民工回流，由（yóu）此也形成了就（jiù）業壓力。如擁有800萬務工人口的重慶，目前（qián）保持穩定回流態勢，市內就業的農民工已超過市（shì）外近100萬人。大量的回流（liú）人口客觀（guān）上增加了對產業的需求。

6.城市產（chǎn）業轉移的需求。在中心城區，整個商業地產價格依然攀升的（de）大背景之下，產業轉移就成為大勢所（suǒ）趨。越來越高漲的（de）租金和房價使得企業不堪重（chóng）負，因此，向城市周邊房租相對較低的區域進行產業轉移，成為一種必然需（xū）求。而（ér）特色小鎮因為其離城市較近的距（jù）離，相對（duì）完善的配套設施和優美的（de）環境，理所應當地（dì）成為（wéi）產業轉移的一個較好（hǎo）的選擇（zé）。比如，嘉興市規劃創建的（de）南湖基金小鎮，就是準備承接上（shàng）海（hǎi）金融服務業轉移的業務。

城鎮化建設紅利：特色小鎮建設將是中國城（chéng）鄉一體化建設的抓手之一。正如（rú）經濟學家厲以寧所說，中國經濟的最大問題之一就是城鄉分割，這有損社（shè）會公平。而就近城鎮化，可以解（jiě）決一係（xì）列農村（cūn）的社會問題。相比之（zhī）下（xià），美（měi）國等發達國（guó）家是城鄉高度一體化的。在中國（guó）幾（jǐ）乎所有的商業模（mó）式的策源地和發起地都在城市，而美國（guó）則很多商業模式發（fā）起於農村，比如美國20世（shì）紀50年代的鄉村小鎮，孕育了沃爾瑪這樣一個（gè）零售（shòu）巨無霸企業。美國（guó）孕育沃爾瑪的鄉村小鎮現在仍然隻有3萬人。希爾斯百貨公司最初（chū）的客戶是農民，後來才發展到城市。

由於特色小鎮一（yī）般都在經濟發達地（dì）區或者經濟帶上，比如（rú）長三（sān）角、珠三角、京（jīng）津冀、中原城市群等。這些經濟帶的城市周邊，一般都有著較好的工業基礎和產業基礎，因為，這些周邊的小鎮可能成為商（shāng）業模（mó）式的策源地，比如（rú），無錫市西側的（de）査（chá）橋鎮，周邊就坐落著雅迪和新日兩家（jiā）電動車，由此帶動整個這座小鎮的發展 。

 產業轉移的紅利：特色小鎮所依托的城市（shì）母體，通常都有較強的特色（sè）產業基礎。比如杭州的電商、絲綢，無錫的電動車、輕    紡等（děng）產業；上海有金融、國（guó）際貿易；深圳的電子等（děng），都是具（jù）有特（tè）色和競爭力的產業。一旦承接了這些產業，特色小鎮的發展就不是孤立的，而是站（zhàn）在城市產業集聚區甚至整個周邊城市群、經濟帶的“巨人的肩膀上”。這無疑將推動特色小鎮進入發展的“快車道”。

 城市農業需求：農（nóng）業的最大（dà）障礙之一是供求（qiú）分離，這種（zhǒng）分離不僅（jǐn）僅是時間上的，也是空間上的。特色小鎮所催生的農（nóng）業需求  體現在兩個方麵（miàn），其一，特色小鎮建成之後，必將湧入至少數萬人口，這些人口一（yī）方（fāng）麵（miàn）來源於城市，一方麵（miàn），來自於周邊農民的城鎮化，人口的集中化必然產生對於農業的需求。另一（yī）方麵，特色小城鎮離城市距離近，農產（chǎn）品配（pèi）套半徑（jìng）小，資訊較農村發達，便於把握城市局居民需求，可以更好地服務城市母體對（duì）農業的相關（guān）需（xū）求（qiú）。菜籃（lán）網總裁薑曉宇曾經給筆者算過一（yī）個賬，以鄭州市為例，每（měi）年生鮮（xiān）消（xiāo）費金額大約在600億（yì）元（yuán）左右 ，這是一個（gè）驚人的數字。

1.可（kě）以在滿足農業需（xū）求中扮演多重角（jiǎo）色。特色小鎮幾十公裏外的城市母體孕育著巨大的農業需求。針對不同層次的需求，特（tè）色小鎮可以扮演多重角色，和城市經濟（jì）牢（láo）牢焊接在一（yī）起。比如，農業（yè）生產基地管（guǎn）理（lǐ）者的角色，物流配送起（qǐ）點的角色，訂單農業執行者的角色，鄉村旅遊度假中心的角色。

2.生鮮電商的“後院”。近年，生鮮電商或者了長足發展，其最（zuì）大（dà）特點在於打破了農業供（gòng）求在時間和空間（jiān）上分離的（de）狀況。特色（sè）小鎮可以作（zuò）為生（shēng）鮮電商的“後院”，盡管目前多數生鮮（xiān）電商實際上還是通過一級批發市場來采購，但依托特色小鎮的周邊，可以增加產地直供（gòng）在整個商品供給中的比例。比如，可以在特色小鎮周邊種植時令的花果、蔬菜，經由生鮮電商供給給城市（shì）消費者。

 3.農業本身可以作（zuò）為（wéi）產業特（tè）色（sè）。特色小鎮依托城市母（mǔ）體，通常（cháng）擁有一定的產業優勢和（hé）特色。實際上，農業也完全可以成（chéng）為特色小鎮的產業特色，在一些農業資源稟賦良好，或者周邊本身就有地理標誌性產業的地區。可以開發附加值高（gāo）的農業產業集體，打（dǎ）造大特產品牌（pái），推動農產品深加工。

 4.打造多層次農業需求。城市（shì）對於（yú）農業的需求是多（duō）層次的，特色小鎮可（kě）以（yǐ）通過打造農業多層次產業體係，滿足城市對（duì）於農業 的多層次需求，打造農業服務“綜合體”。比如，針對養老需求，特色小鎮可以打造（zào）休（xiū）閑農業和鄉（xiāng）村旅遊項目。針對養老需求，可以建立養老社區，針對城市休閑需求，可以（yǐ）建設特色農（nóng）莊、農家樂等。

來源：百度新聞