2017年樓市大猜想（xiǎng）：廝殺，並購，洗（xǐ）牌，房地產市場怎麽走（zǒu）？
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無論是市場抑或政府都已發出預警信號，2017年的房地產市場對（duì）於政府、房企、購房者和投資客，無疑都是一場博弈與大考。
2016年（nián）的房地產市場可謂跌宕起伏，有人歡喜有人憂。從年初的一線（xiàn）城市（shì）房價瘋（fēng）狂（kuáng）跳表一路飆升，豪宅市場不斷放量，年（nián）中的（de）地價（jià）頻頻刷新地王湧（yǒng）現，到年末的市場（chǎng）迎來政策最嚴緊箍（gū）咒。
這一年地產商們也過得不（bú）輕鬆。A股房企頻遭險資舉牌，升級轉型去地產（chǎn）化，更有錯綜複雜的股權之爭（zhēng），出海尋求國際市場新機遇。麵對變化莫測的市場迷霧，多數房企試（shì）圖在夾縫中重（chóng）生，有的一蹶不振，有的卻能脫穎而出。
克而瑞最新發布的《2016年前11個月中國房地產企業銷售TOP100》榜單顯示，2016年衝刺尚未結束，成功跨入（rù）千億元銷（xiāo）售（shòu）額的房企數量已擴充至10家，這一數字（zì）在2015年為7家。
前10強房企增長勢頭強勁（jìn），前11個月（yuè）的總銷售額（é）達（dá）2萬（wàn）億元（yuán），銷售額門（mén）檻已（yǐ）過千億。另外，超過21家房企的規模超過500億（yì）元，50強及百強房企的入榜門檻都遠超過2015年（nián）全年水平。
“從銷售業績來講，越來越多企業的規（guī）模越來越龐（páng）大（dà），主要基於2016年的銷售市場整體不錯，銷售麵積增了三成（chéng）左右，價格大概增加一成。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《二十一世紀商業評論》（下稱《21CBR》）記者采（cǎi）訪時分（fèn）析道（dào）。
有業內人士（shì）預測，未來5年—10年，全國百強房企的總體銷售規模會占房地產市場總體規模的70%—80%，前10名會占35%—40%。未來前10名的（de）平均體量或將達到4000億元。
=“地產大哥”之爭=
最令人關注（zhù）的是，在（zài）2016年前11個月業績（jì）生成的（de）新榜單中，前三甲儼然（rán）有了全新的排位。中國恒大集團（下稱“恒大”）以3471.1億元的成績一躍成為新晉“房企老大（dà）”。萬科則以3388.9億元位居第二，碧桂園作為2016年最為矚（zhǔ）目的黑馬，從2015年的第7名順利殺入前（qián）三，銷售金額為（wéi）2880.4億元。
2016年（nián）12月11日晚，碧桂園發布公告稱，截至（zhì）當日，共實現合同（tóng）銷售金額約3000億元，銷售建築麵積（jī）約3654萬平（píng）方米，同比分別增長約143%及91%。這意味著國內龍頭房企的前三強，已（yǐ）經全部（bù）進入（rù）3000億元階梯。
這顯（xiǎn）然不是一（yī）場輕鬆的廝殺。
2016年注定（dìng）是房地產市場上不平凡的一年。12月5日，恒大發布業績公（gōng）告，2016年（nián）11月份（fèn）的合約銷售金額約為321.4億元，較2015年同期（qī）增長80.0%。2016年1月（yuè）份至11月份，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，完成年度合約銷售目標3000億元（yuán）的116.3%，累計合約銷售麵積及銷售均（jun1）價分別約為4195.0萬平方米及每平方米8316元，同比分別增長88.9%及7.1%。
而在三天之前的12月2日，萬科發出的公告顯示，2016年11月份萬科實現銷售金額（é）294.7 億元，而今年（nián）前11個月，萬科累計實現銷售麵積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。
其實，作為行業老（lǎo）大，萬科的第一之位已經不是第一次易主。2014年的全年銷（xiāo）售業績排名中，綠地曾以257億元險勝萬科。不過，2016年的情（qíng）況似乎完全不同。
2016年第三季度房企業績公布之時，恒大已經以2805.8億元的銷（xiāo）售成績超越萬科的2629億元，成為“行業一哥”。盡管恒大董事局主席許家印不止一次在公開場合（hé）表示“從未想（xiǎng）過爭當地產大（dà）哥”，恒大卻在房地產市場的主戰（zhàn）場上持續發（fā）力，未曾懈怠。
20歲的恒大，對決的是根基深厚的（de）32歲的（de）萬科。回顧2009年（nián）恒大在香港（gǎng）上市時，年銷售額僅303億元，當年萬科的634億元是（shì）恒大的兩倍多。除了房企一哥的業績之爭進入白熱（rè）化階段外，人們在2016年同時提起（qǐ）這兩家企業的名字時，更（gèng）多是由於8月份恒大正（zhèng）式加入“萬科股權之爭”的混戰。恒大和萬科的較量搬到了資本市場上。
2016年8月初，萬科發布關於股東權益變動的提示性公告，確認恒大地產集團有限公司一致行動人分別於當年7月25日至8月8日之間，增持萬科A股股份5.52億（yì）股，占公司（sī）總股份5%，成交（jiāo）均價為18.06元/股。恒大在資本市場上的（de）野心開始顯露（lù）。
持續數月增持，截至2016年底，恒大（dà）共斥資362.73億持有（yǒu）15.53億股萬科（kē）A，占萬科已發行股本總額約14.07%。
對此，恒大總裁夏海鈞（jun1）在2016年12月中（zhōng）旬公開表（biǎo）態：“恒大無意也不會成為萬科的控（kòng）股股東。”這是恒大（dà）入股萬科近半年來的首（shǒu）次（cì）官方表態。
對於萬科而言，自2015年起，包括寶能（néng）、華潤、恒大、安邦在內的股（gǔ）權博弈仍在繼續。2016年12月18日，萬科發布公告稱，經董事會同意，公司（sī）終止了與深鐵集團的重組。拉鋸（jù）戰長達一年，有業內分析師表示，萬科股權大戰未（wèi）明朗的（de）前景和各方（fāng）角力造成的混亂，不僅是業績，對萬科的人才流失及信用風險都存在一定影響。
截（jié）至（zhì）2016年12月底，萬科的第一大股（gǔ）東為寶能係，共持有萬科股份25.4%，華潤（rùn）持（chí）股15.29%，恒大係持股14.07%，安（ān）邦持股6.177%，萬科管理（lǐ）層通過（guò）金鵬（péng）資管計劃持股4.14%，萬科企業股中心通（tōng）過德（dé）贏資管(德贏1號、2號)計劃持股3.66%，萬科工會持股0.61%。
2016年底有消息稱，目前（qián）寶能係正在謀求退出方案，方案之一（yī）正是與恒大接觸，商討將所持股權轉讓給恒大。不過（guò）該方（fāng）案尚未得到（dào）萬科（kē）及恒大方麵的（de）明（míng）確回複。
1月12日晚間，萬科發布公告稱，深圳地鐵（tiě）與華潤簽訂股份受讓協議，擬受讓華潤所持（chí）有的萬（wàn）科A股股（gǔ）份，通過此次股份受讓，深圳地鐵將成為萬科重要股東。
=千億俱樂部擴編=
從2016年前11個月的數（shù）據來看，千億房企的數量（liàng）已經（jīng）達到10家。對比2015年的7家，新增的3家（jiā）千億（yì）軍團的名字引人（rén）矚目——融（róng）創中國、華夏幸福、綠城。
“相愛相（xiàng）殺”的融創和綠城在2016年同時跨入了（le）千億門檻。根據克而瑞的統計（jì）數據，融創在2016年前11個月（yuè）實現合約銷售金額1230.1億元，綠地則完（wán）成（chéng）了1021.5億元。
在銷售金額大幅增（zēng）長的同時，融創近期拿（ná）地及收購並購的力度也不（bú）小，先後收購柳傳誌聯想旗下的融科智地42個物業項目的權益以及入股（gǔ）金科地產。此外，融創還分別在合肥、南昌、紹興、青島、東莞（wǎn）等地通過招拍掛方式獲取大量土地。
有分析（xī）人士稱，融創今年的城市布（bù）局策略，更多（duō）是通過並購來完成，避開了一路水漲（zhǎng）船高的招拍掛（guà）市（shì）場，這幾年（nián）其近三分之二的開（kāi）發項目都是通過並購獲得。據不完全統計，截至2016年（nián）底（dǐ），孫宏（hóng）斌在並購市場上已經斥資約361億元。
在土拍市場持續火熱、競爭加劇（jù）、門檻進一（yī）步提升的趨勢下，並購成為了（le）房企（qǐ）快速擴（kuò）張規模的重要途徑。並購（gòu）完成之後，並購項目迅速（sù）並表，成為2016年部分房企業績大幅提升的原因（yīn）之一。
在業內被稱作“狩獵者”的融創董事長孫宏斌，在2016年年初就將當年定義為“融創的新起點”，銷售目（mù）標（biāo）定（dìng）為（wéi）800億元，並將在2017年衝擊1000億元。沒想（xiǎng）到，融創提前（qián）成（chéng）功闖入千億陣營。
在過去（qù）兩年（nián）曾被融創並購的綠（lǜ）城（chéng），最終再次易主（zhǔ）中交集團（tuán）。雖然波折不斷，但是（shì）絲毫沒（méi）有妨礙（ài）其衝刺千億銷售額的步伐，最終在2016年完成了綠城創始（shǐ）人宋衛平在2011年提出的（de）邁入千億的（de）目（mù）標。
撤離三四線城（chéng）市，重新回歸一二線（xiàn），綠城的目的很明確（què），所以（yǐ）在最近兩年地價（jià）高企的情況下也不惜重金攬地。2016年3月23日，綠城擊敗萬科、保利等十餘家房企，以37.35億元的總價（jià）競得杭州潮（cháo）鳴地塊，溢價109%，以45368元/平方米的樓麵價刷新了當（dāng）時杭州宅地單價紀錄。有業內分析師表示，綠城已經完成土地儲備換倉，手握1500億元左右的可售資源。
作為十強（qiáng）榜單中（zhōng）唯一一家以產（chǎn）業地產為主的企業，華（huá）夏幸福顯得（dé）更為神秘。
華夏幸福執行總（zǒng）裁葉珺此前在公開場合表示，過去15年，華夏幸福已在京津冀、長江經濟帶、珠江三角洲及“一帶一路”沿線國家等在內的50餘個區域有落點，並聚焦10大重點（diǎn）產業，形成了近百個區域（yù）級產業集群，已經在全國投資開發建設了近50個產業（yè）新城，累計招商引資及企業發展金額超（chāo）過兩千億元。
從2002年起，華夏幸福（fú）就被（bèi）引入河北省（shěng）固安縣，以“政府主導、企業運（yùn）作、合作共（gòng）贏”的PPP市場化運作模式，推動固安的經濟發展、城（chéng）市發展和民生保障。
公開資（zī）料顯示，曾經的固安縣在華夏幸福產業新城模式的助推下，在14年裏財政收入增長50倍，成為目前國內PPP模式的典型。憑（píng）借旗下的產業新城，華夏幸福也獲得了快速發展，資產規模增加了10多倍。
借助（zhù）中央推廣產業園的利（lì）好，最近幾年華夏幸福的產業園複製提速。雖說（shuō）發力產業園，但是翻看其幾年來的銷售數據發現，園區內的住宅銷售（shòu）收（shōu）入仍是（shì）主力，占總銷售額（é）60%以上，園區其他部分收入僅為20%左右。
在十強名單之外，有一位榜單“紅人”也（yě）備受關注——華潤置地在2015年以851億元的銷售業績排名第八，卻無緣千億軍團。在2016年前（qián）11個月的榜單上，華潤置（zhì）地以975.4億元的成績排名11位，再次被拒於千億門外（wài）。
=樓市分岔口=
億翰智庫監測的2016年前11月中國典型房企銷售業績TOP200數據顯示，國內80%房企均已完成全年銷售目標。經曆了2016年市場的變化莫（mò）測之（zhī）後，站在分岔路口，對2017年樓市（shì）的各種猜想隨之而來。
從房企對市場（chǎng）的預（yù）期判斷中，最核心的數據來自其土地儲備規模。根據（jù）克而瑞（ruì）數據，2016年全年，30家重點（diǎn）企業新增土儲麵積（jī）為（wéi）29278.78萬平方米，較2015年同期上升34%；拿地總金額高達12727.39億元。
從30家房企2016年新增土地金額同（tóng）比（bǐ）情況來看，19家房企同比上升， 7家出現100%以上的大幅增長，不少房企新增土地金額（é）創下了曆年新高。
其中，碧桂園以新增（zēng）土儲7446.18萬平方米的成績獨占鼇頭，刷新了其（qí）曆年拿地麵積之最，較2015年大幅增長95%。
克而瑞的報告分析，碧桂園在2016年如此積極地擴張，原因無外乎（hū）以（yǐ）下兩點：一是銷售高增長背後亟須補倉，二是碧桂園在郊區大盤上可謂“長袖善舞”，我國三四線城市未來仍有較大的市場（chǎng）空間，碧桂園可憑借（jiè）三四線（xiàn）的投資布局將其優勢進一步擴（kuò）大。
“某種（zhǒng）程度上，如果2016年銷售業（yè）績不（bú）錯的話，最後（hòu）可售房源所剩無幾，則房企補庫存的需求會較為明顯。”嚴躍進（jìn）告訴《21CBR》記者，資金回籠之後很可能影響接下來企業的（de）拿地節奏，信貸投資等都會加快。
為了（le）達到降（jiàng）低運營風（fēng）險、控製成（chéng）本（běn）等目的，越來越多的開發商（shāng）開始嚐試以聯合體及並（bìng）購形（xíng）式來拿地，在地價高企的一線城市和（hé）重點二線城市尤甚。
通（tōng）過與中信的整合，中海以價值310億元股份和（hé）價值61.5億（yì）元（yuán）的持有物業（yè）作為交換，獲得了中信總樓麵麵積3155萬平方米的土地（dì）儲備，折合樓（lóu）麵價約1177元/平方米，遠低於（yú）公開土地市場的價格。
為了（le）謀（móu）求更多出路（lù），在升級（jí）轉型（xíng）方麵，越來越多的（de）品牌房企選（xuǎn）擇了“去地產化”道路，以多元化轉型戰略（luè）尋求新機遇，其中最為典型的（de）是出現一波（bō）房企“改名潮”。
2016年年中，“恒大地產集團有限公司（sī）”變更為“中國恒大（dà）集團”；雅居樂公司的中文名稱由“雅居樂地產控股有限公司”變更為“雅居樂集團控股有限公司”；遠洋地產更名為“遠洋集團”。遠洋集團總裁李明表示（shì），改名後與現（xiàn）有戰略及業務格局更加匹（pǐ）配，為“遠洋”發展打開格局。
值得一提的是，在房企公布（bù）的成（chéng）績單（dān）中，海外地（dì）產也成為房企新的（de）增（zēng）長點之一，“出海”步入收獲（huò）期。
根據普華永道方麵的（de）統計顯示，2016年前三季度中國內地企業海外並購交易的數量和金額均實現顯著增長，交易數量達到創紀錄的671宗，幾乎是2015年全年交易數量的兩倍；交（jiāo）易總金額逾1600億美元。從投資領域來看，房地產以83億美元的額度，成為（wéi）財務投資者海外並（bìng）購的首選。
國內的（de）大型開（kāi）發商在過去幾年先後（hòu）啟動了海外布局計劃，包括碧桂園、綠地、富力、首創（chuàng）、萬達等（děng）房企的海外項目2016年加速入市銷售（shòu）。不僅如（rú）此，國內房企在海外的投資額每年都呈上升（shēng）趨（qū）勢（shì），根據高力國際的交易記錄，目前海（hǎi）外發達國家的一線城市中均（jun1）已出現中國開發商的影子。
2016年（nián）初，地方和全國兩會定調2016年房地產市場為“去庫存”之年。中央繼2015年“9 . 30”下調首付最低（dī）至二點五成之後，在2016年1月進一步（bù）將不限購城市的首付款比例（lì）下調至最低20%，之後超過150個城市出台了（le）去（qù）庫存新政，空前寬鬆的購（gòu）房環境使三四（sì）線樓市得以回暖，部分一二線樓市則走向過熱。
“好景”隻維持了前三季度，2016年（nián）的“9 . 30”政策開啟了22城密集調控的步（bù）伐（fá），以“限購、限貸、限（xiàn）價、限錢”為代表的收（shōu）緊政策不斷在熱點城市加大力度。一線城市中，上海、深圳的非戶（hù）籍人士的限購年（nián）限延長至5年，與北京（jīng）一樣為全國最嚴。南（nán）京、蘇州的二套房首付比例高達80%。
“對於2017年整個市場來講，銷售麵積會略為下滑（huá），很多企業要做防寒冬的措施。”嚴躍進預測，即使下（xià）滑也（yě）預計會維係在5%的水平，不需過（guò）於（yú）悲（bēi）觀，“有部（bù）分城市的銷售量相（xiàng）比2016年還是會有正增（zēng）長”。
2016年12月的中央經濟工作會議明確（què）了2017年中國樓市發展的方向，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建（jiàn）立符合國情、適應市場規律的基礎（chǔ）性製度（dù）和長效機製，既抑製房（fáng）地產泡（pào）沫，又防止大起大落。
如今，無論是市場抑或政府都已發出預警信號，2017年的房地產市場對於政府、房企、購房者和投資客，無疑都是一場（chǎng）博弈與大考。
（來源：二十一世紀商業評論 羅麗（lì）娟 ）
