2017年樓（lóu）市大猜想：廝殺，並購，洗牌，房地產（chǎn）市（shì）場怎麽走？
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無論是市場抑或政府都已發出預警信號（hào），2017年（nián）的房地產市場對於政府、房企、購房者和投資客，無疑都是一（yī）場博弈與大考。
2016年的房地產市（shì）場可謂跌宕起伏，有（yǒu）人歡喜有人憂。從年（nián）初的一線城（chéng）市房價（jià）瘋狂跳表一路飆升，豪宅市場不（bú）斷放量，年中的地價頻頻刷新地（dì）王湧（yǒng）現，到（dào）年末的市場迎來政策最嚴緊箍咒。
這一年地（dì）產商們也過得不輕鬆。A股房企（qǐ）頻遭險資舉牌，升級轉型去地產化，更有錯綜複雜的（de）股（gǔ）權之爭，出海尋求國際市場新（xīn）機遇。麵對變化莫測的市場迷霧，多數房企試圖在夾縫中重生，有的一蹶不振，有的卻能脫（tuō）穎而出。
克而瑞最新發布的《2016年前11個月中國房地產企業銷售TOP100》榜單顯示，2016年衝刺尚未結束，成（chéng）功跨入千（qiān）億元銷售額的房企數量已擴充至10家，這一數字在2015年為7家。
前10強房企增長勢頭強勁，前（qián）11個月的總銷售額（é）達2萬億元，銷售（shòu）額門檻已過千億（yì）。另外，超過21家房企的規模超過500億元，50強及百強房企的（de）入榜（bǎng）門檻都遠超過2015年全年水平。
“從銷售業績來（lái）講，越（yuè）來越多企業的規模越來越龐大，主要基於2016年的銷售市（shì）場整體不錯，銷售麵積增了三成左右，價格大概增加一（yī）成。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接（jiē）受《二十一世紀商業評（píng）論》（下稱《21CBR》）記者（zhě）采訪時分（fèn）析道。
有業內人（rén）士預測，未來5年—10年，全國百強房（fáng）企的總體銷售規模會占（zhàn）房地產（chǎn）市場總體規模的70%—80%，前（qián）10名會占35%—40%。未來前10名的平均體量或將達到4000億元。
=“地產大哥”之爭=
最令人關注的是，在2016年前11個月業績生成的（de）新榜單中，前三甲儼然有了全新的排位。中國恒（héng）大集團（下稱“恒（héng）大”）以3471.1億元的成績（jì）一躍成為新晉“房企老大”。萬（wàn）科則以3388.9億元位居第二，碧桂園作為2016年最為矚目的黑馬，從2015年的第7名順利殺入前三（sān），銷售金額為（wéi）2880.4億元。
2016年12月（yuè）11日晚，碧桂園發布公告稱，截至當日，共實現合同銷售金額約3000億元，銷售建築麵積約3654萬平方（fāng）米，同比分別增長約143%及91%。這意味著國內龍頭房企的前三強，已經全部進入（rù）3000億元階梯。
這（zhè）顯然不是一場輕鬆的廝殺。
2016年注定是房（fáng）地產市場上不平凡的一年。12月5日，恒大發布業績公告，2016年11月份（fèn）的合約銷售金額約為321.4億元，較2015年同期增長80.0%。2016年1月份至11月份，恒大累計合約銷（xiāo）售金額約達3488.5億元，完（wán）成年度合約銷售目標3000億元的116.3%，累計合約銷售麵（miàn）積及（jí）銷售均價分別約為4195.0萬平方米及每平方米8316元，同比分別增長88.9%及7.1%。
而在三天之前的12月（yuè）2日，萬（wàn）科發出的公告顯示，2016年11月份萬科實現銷售金額294.7 億（yì）元，而今年（nián）前11個月，萬科累計實現銷（xiāo）售麵積2598.7萬（wàn）平方米，銷售金額3413.6億元。
其實，作為行業老大，萬科的第一之位已經不是第一次易主。2014年（nián）的全年銷售業績排名中，綠地曾以（yǐ）257億元險勝萬科。不過，2016年的情況似乎完全不（bú）同。
2016年（nián）第（dì）三季度房企業績公布之時（shí），恒（héng）大已經以2805.8億元的銷售成績超越萬科的2629億元，成為“行（háng）業一哥”。盡管恒大董事局主席許家印不止一次在公開場合表示“從未想過爭當地產大哥”，恒大卻在房地產市場的主（zhǔ）戰場上持續發力，未曾懈怠。
20歲（suì）的恒大，對決的是根基深厚的32歲的萬科。回顧2009年（nián）恒大在（zài）香港上市時，年銷售額僅303億元，當年萬（wàn）科的634億元是恒大的兩倍多。除了房企一哥的業績之爭進入白熱化階段外，人們在2016年同時提起這兩家企業（yè）的名字時，更多是由於8月份恒大正式加入“萬科股權之爭”的混戰。恒大和萬科的較量搬到了資（zī）本市場上（shàng）。
2016年8月初，萬科發布關於股東（dōng）權益（yì）變動的提示（shì）性公告，確認恒大地產（chǎn）集團有限公司一致行動人分別於當（dāng）年（nián）7月25日至8月8日之間，增持萬科A股股份5.52億股（gǔ），占公司總股（gǔ）份5%，成交（jiāo）均（jun1）價為18.06元/股。恒大在資本市場上的野心開始顯露（lù）。
持續數月增持，截至2016年底，恒大共斥資362.73億持有（yǒu）15.53億股萬科（kē）A，占萬科已發行股本總額約14.07%。
對此，恒大總裁夏海鈞在2016年12月中旬公開（kāi）表態：“恒大無意也不會成為萬科的（de）控股股東。”這（zhè）是恒大入股（gǔ）萬科近半年來的（de）首次官方表態。
對於萬科而言，自2015年起，包（bāo）括寶能、華潤、恒大、安邦在內的股權博（bó）弈仍在繼續。2016年12月18日，萬科發布公告稱，經董（dǒng）事會同（tóng）意，公司終止了與深鐵集團的重組。拉鋸戰（zhàn）長（zhǎng）達一年，有業內分析師（shī）表示（shì），萬科股權大戰未明朗的前景和各方角力造成的混亂，不僅是（shì）業績（jì），對萬科的人才流失及信用風險都（dōu）存在一定影響。
截至2016年12月底，萬科（kē）的第一大股東為寶能係，共持有萬科（kē）股份25.4%，華潤持股15.29%，恒大係持股14.07%，安邦持股6.177%，萬（wàn）科管理層通過金鵬資管計劃持股4.14%，萬科企業股中心通過德贏資管(德贏1號、2號)計劃持股3.66%，萬科工會持股0.61%。
2016年底有消息稱（chēng），目前寶能係（xì）正在謀求退出方案，方案之一（yī）正是（shì）與恒大接觸（chù），商（shāng）討將（jiāng）所持股權轉讓給恒大。不過該方案尚未（wèi）得到萬科及恒大方麵的明確回複（fù）。
1月12日晚間，萬（wàn）科發布公告稱，深圳地鐵與華潤簽訂股份受讓協議（yì），擬受讓華潤所持有的萬科A股股份，通過此次股份受讓（ràng），深圳地鐵將成為萬科重要股東。
=千億俱樂部擴編=
從（cóng）2016年前11個月的數（shù）據來看（kàn），千億房企的數量已（yǐ）經達（dá）到10家。對比2015年的7家，新增的3家千億軍團的名字（zì）引人矚目——融創（chuàng）中國（guó）、華（huá）夏幸福、綠城。
“相愛相殺”的融創和綠城在2016年同時跨入了千億門檻。根據（jù）克而瑞的統計數據，融創在（zài）2016年（nián）前11個月實現合約銷售金（jīn）額1230.1億元，綠地則完成了1021.5億元。
在（zài）銷售金額大幅增長的同時，融創近期拿地及收購並購的力度也不（bú）小，先後收購柳傳誌聯想旗下的融科智地42個物業項目的權益以及入股金科地產。此（cǐ）外，融創還（hái）分別在（zài）合（hé）肥、南（nán）昌（chāng）、紹興、青島、東（dōng）莞（wǎn）等地通過招拍掛方式獲取大量土地。
有分析（xī）人（rén）士稱，融創今年的城市布局策略，更多是通過並購來完成（chéng），避開了一路水漲船高的招（zhāo）拍掛（guà）市場，這幾年其近（jìn）三分（fèn）之二的（de）開發項目都是（shì）通過並購獲得。據不完全統計，截至2016年底，孫宏（hóng）斌在並購市場上已經斥資約361億元。
在土拍市（shì）場持續火熱（rè）、競爭加劇、門檻進一步提升的趨勢下（xià），並購成為了房（fáng）企快速擴張規模的重要途徑。並（bìng）購完（wán）成之（zhī）後，並購項目迅速並（bìng）表，成為2016年（nián）部分房（fáng）企業績大幅提升的原因之一。
在業內（nèi）被稱作“狩獵者”的融創董事長孫宏（hóng）斌，在2016年年初就將當年定義為“融創的（de）新（xīn）起點”，銷售目標定為800億元，並將在2017年衝擊1000億元。沒想到，融創提前（qián）成功闖入千億陣營。
在過去兩年曾被融創並（bìng）購的綠城，最終再（zài）次易主中交集團。雖然波折不斷，但是絲毫沒有妨礙其衝刺千億銷售額的步（bù）伐，最終在2016年完成了綠城創始人宋衛平在2011年提出的邁入千億的目標。
撤離三四線城市，重新回歸一二線，綠城的目（mù）的很明確，所以在最近兩年地價高企的情況下也不惜重金攬地。2016年3月23日，綠城擊敗萬科、保利等十餘家房企，以37.35億元的總價競得杭州潮鳴地塊，溢價109%，以45368元（yuán）/平方米的樓（lóu）麵價刷（shuā）新了當（dāng）時杭州（zhōu）宅地單價紀（jì）錄（lù）。有業內分析師表（biǎo）示，綠城已經完成土（tǔ）地儲備換倉，手握1500億元（yuán）左右的可售資源。
作為十強榜單中唯一一家以產業地產（chǎn）為主的企業，華夏幸（xìng）福顯得更為神秘。
華夏幸（xìng）福執行總裁葉珺此前在公開（kāi）場合表示（shì），過去15年，華夏幸福已在京津冀、長江經濟（jì）帶、珠江三角洲及“一帶一路”沿線國家等在內的50餘個區（qū）域有落點，並聚焦10大重點（diǎn）產業，形成了近百個區域級產業集群，已經在全國投資開發建設了（le）近50個產業新（xīn）城，累計招商引資及企業發展金額（é）超過兩千億元。
從2002年（nián）起，華（huá）夏幸福就被引入河北省固安（ān）縣，以“政府主導、企業運作、合作共贏”的PPP市場化運作模（mó）式，推動固安的經濟發展、城市發展和民生保（bǎo）障。
公開資料顯示，曾經的固安縣在（zài）華夏幸福產業（yè）新城模式的助推下，在（zài）14年裏財政收入增長50倍，成為目前國內PPP模式的典型。憑借旗下的產業新（xīn）城，華夏幸福也獲（huò）得了快速發展，資產（chǎn）規模增加了10多倍。
借助中央推廣（guǎng）產業園的利好，最近幾年華夏幸福的產業園複（fù）製（zhì）提速。雖說發力產業園，但是翻看其幾年來的銷（xiāo）售數據發現，園區內的住宅銷售收入仍是主力，占總銷售額60%以上，園區其他部分收入僅為（wéi）20%左右。
在十強名單之外，有一位榜單“紅人”也備受關（guān）注——華潤置地在2015年以851億元的銷售業績排名第八，卻無緣千億軍（jun1）團。在2016年前11個月的榜單上，華潤置地以975.4億元的成績排名11位，再次被拒於千億門外。
=樓市分岔口=
億（yì）翰智庫監測的2016年前11月中國典（diǎn）型房企銷售業績TOP200數據顯示，國內80%房企均（jun1）已完成全年銷售目標。經曆了2016年市場的（de）變化莫測之後，站在分岔路口，對2017年樓市的（de）各種猜想隨之而來。
從（cóng）房企對市場的預期判斷中，最核心的數據來自其土地儲備規（guī）模。根據克而瑞（ruì）數據，2016年（nián）全年，30家重點企業新增土儲麵積為29278.78萬平（píng）方米，較2015年同期上升34%；拿地總金額高達12727.39億元。
從30家房企（qǐ）2016年新增土地金額同比情況來看，19家房企同比上升， 7家出現100%以上的大幅增長，不少（shǎo）房企（qǐ）新增土地金額創下了曆年新高。
其中，碧桂園以新增土儲7446.18萬（wàn）平方米的成績獨占鼇頭，刷（shuā）新了（le）其曆年拿地麵積之最，較2015年大幅增長95%。
克而瑞的報（bào）告分析，碧桂園（yuán）在2016年如此積極地擴張，原因無外乎（hū）以（yǐ）下兩點：一是銷售高增長背後亟須補倉，二是碧桂園在郊區大盤上可謂“長袖善舞”，我國三四線城市未來仍有較大的市場空間，碧桂園可憑借三四線的投資布局將其優勢進一步擴（kuò）大。
“某種程度上，如果2016年（nián）銷售業績（jì）不錯的話，最後可售房源所剩無幾，則房企補庫存的需求會較為明顯。”嚴躍進告訴（sù）《21CBR》記者，資金回籠之後很可（kě）能影響接下來企業的拿地（dì）節奏，信貸投資等都會加快。
為（wéi）了（le）達到降低運營風險、控製成本等（děng）目的，越來越多的（de）開發商開始嚐試以聯合體及並購形式來拿地，在（zài）地價（jià）高企的一線城市和（hé）重點二線城市尤甚。
通過與中信的整合，中海（hǎi）以價值310億元股份和價值61.5億元的持有物業作為交換（huàn），獲（huò）得了中信總樓麵麵積3155萬平方米的土地儲（chǔ）備，折合樓麵價約1177元/平方米，遠低於公開土地市場（chǎng）的價格。
為了（le）謀求更多出路，在升級轉（zhuǎn）型方麵，越來越多的品牌房企選擇了“去地（dì）產化”道路，以多元化轉型戰略尋求（qiú）新機遇，其中最為典型的是出現一波房企“改（gǎi）名潮”。
2016年（nián）年中，“恒大地產（chǎn）集團有限（xiàn）公司”變更為“中國恒大集（jí）團”；雅居樂公司（sī）的中文名稱（chēng）由“雅居樂地產控股有限公司”變更為“雅居樂集團控股有限（xiàn）公司”；遠洋地產更名為“遠洋集團”。遠洋集團總裁李明表示，改名後與現有戰略及業務格局更加匹配，為“遠洋”發展打開格（gé）局。
值得一（yī）提的是，在房（fáng）企公布的成績單中，海外地產也成為房企（qǐ）新的增長點之一，“出海”步入收獲期。
根據普華永（yǒng）道方麵（miàn）的統計顯示，2016年（nián）前三季度中國內地企業海外並（bìng）購交（jiāo）易的數量和金額均實現顯著增長，交易數量達到創紀錄的671宗，幾乎是2015年全年交易數（shù）量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領域來看（kàn），房地產以83億（yì）美元（yuán）的額度，成為財務投資者海外並購的首選。
國內的大型開發商在過去幾年先後啟動了海外布局計劃，包括（kuò）碧桂園（yuán）、綠（lǜ）地、富力、首創、萬達等（děng）房企的海外項目（mù）2016年加（jiā）速（sù）入市銷售。不僅如此，國內（nèi）房企在海外（wài）的投資額每年（nián）都呈上升（shēng）趨勢，根據（jù）高力國際的交易記錄，目前海外發達國家的一線城市中（zhōng）均已出現中（zhōng）國（guó）開發（fā）商的影子（zǐ）。
2016年初，地方和全國兩（liǎng）會定（dìng）調2016年房地產市場為“去庫存”之年。中央繼2015年“9 . 30”下調首付最低（dī）至二點五成之（zhī）後，在2016年（nián）1月進一步將不（bú）限購城市的首付款比例下調至最低20%，之後超過150個城市出台了去庫存新政（zhèng），空前寬鬆（sōng）的購房環境使三四線樓市得以回暖，部分一二線樓市則走向過熱。
“好景”隻維持了前（qián）三季度，2016年的“9 . 30”政策（cè）開啟了22城密集調控的（de）步（bù）伐，以（yǐ）“限購、限貸、限（xiàn）價、限錢”為代表的收（shōu）緊政策不斷在熱點城市加大力度。一線（xiàn）城市中，上海、深圳的（de）非戶籍人（rén）士的限購年限延長至5年，與北京一樣為全（quán）國（guó）最（zuì）嚴。南京、蘇州的二套房首付比例高達80%。
“對於2017年整個市場來（lái）講（jiǎng），銷（xiāo）售麵積會略為下（xià）滑，很多企業要做防寒冬的措施。”嚴躍進預（yù）測，即使下滑（huá）也（yě）預計會維係在5%的水平，不需過於悲觀（guān），“有部（bù）分城市的銷售量相比2016年還是（shì）會有正增長”。
2016年12月的中（zhōng）央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展的方向，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜（zōng）合（hé）運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快（kuài）研究建立符合國情（qíng）、適應市場規律的基礎性製度和長效機製，既抑（yì）製（zhì）房地產泡沫，又防止大起大（dà）落。
如今，無論是市場抑或政府都已發出預警信號，2017年的房（fáng）地產市場對於政（zhèng）府、房企、購房者和投（tóu）資客，無（wú）疑都是一場博弈與大考。
（來源：二（èr）十一世（shì）紀商業評論 羅麗娟 ）
